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楼市稳中有忧:警惕地方出现调控放松苗头

2017年12月07日 16:59 来源于 沙龙365登入
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2018年房地产市场将进入一个比较稳固的调整期。中国房地产市场整体上有一定的风险,但是还处在一个可控的范围内。不过,个别城市、个别区域形势比较严峻
倪鹏飞
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任,中国社会科学院沙龙365登入战略研究院院长助理,城市与房地产研究室主任,研究员,博士生导师。主要致力于城市经济学、房地沙龙365登入济学、空间沙龙365登入学、城市竞争力及国家竞争力等方面的理论与实证研究。代表作《中国城市竞争力报告》获孙冶方经济学著作奖。

  【沙龙365登入】(专栏作家 倪鹏飞)2016年下半年到2017年,房地产市场总体稳中有升,一二线城市分化降温,三四线市场分化升温。总体上看,无论是销售、投资还是价格,都是增长率下降,但是绝对量并没有下降,当然不排除有个别城市、个别区域有绝对量的下降。

  从时空来看,中国城市房价和房地产市场整个结构是尖塔型的,极少数特别高,绝大多数与之差距很大。但是2017年,总体上这一分化的局面有所趋缓,不同的层级、不同的区域、不同城市群的分化和变化是不一样的。从不同区域来看,东部的分化有所收敛,但是中部、西部、东北的分化在进一步加剧。从层级上来看,首先是二线城市,其次是三线城市增长的速度相对较快,分化也相对比较明显。最重要的是,中国的房地产或者住房市场,城市群化的特征特别明显,而且发达城市群的中心城市和周边城市的变化在收敛,差距在减小。而相对发展中的三线城市群、二线城市群,它们的房地产市场还在进一步分化,中心城市在进一步好转,其他区域、周边城市在进一步分化。

  2016年底,我们预计2017年的房地产投资不会下降得太明显。我们当时预测增速可能是在5%左右。但是今年实际上是超过了5%,10月份是7.8%,今年年底应该在7%左右。另外,我们当时提出房地产投资有可能二线向三线转移,今年就出现了这种情况。

  房地产市场的调整一般是三年一个周期,一年多上升,一年多下降。很多人在2015年、2016年预测2017年或者2016年下半年肯定要调整。但是直到现在,实际上还没有完全进行调整。这一轮的上升期总共达到了29个月,怎么解释?原因可能是过去一线、二线、三线传递效应特别快,一线一升二线升,二线升三线升,这次就出现了分化。2015年下半年,一线升的时候采取了措施,一线慢慢地降。然后是2016年二线“加码”,实际上2016年主要是二线在支撑着市场。到2017年,至少前三季度是三线城市在支撑。所以这三线,从原来同升同降转变成依次升降,导致这一次房地产上升的周期相对较长。

  房地产库存的情况今年有很明显的改善,但是不像大家说的这么乐观。而房地产租赁市场,呈现出一个总体先升后降再升的趋势。房地产开发投资,对宏观经济的影响今年达到了比预想好得多的水平。今年房地产的直接和间接贡献加在一起是1.1%,即如果2017年中国的GDP增长率是6.9%的话,那么有1.1%是房地产的贡献。

  从风险来看,由于今年的房地产价格总体上涨的速度没有居民收入增速高,因此,房价收入比相对于去年更好一些。所以我们认为, 2017年的房地产风险有所下降。为什么会出现这样的形势?从政府的角度来看,房地产调控实现了机制化,取得了较好的效果,长效机制建设逐步打开了大门。包括租售同权,还有其他一些如在集体土地上建设租赁住房的试点等等,都带有长效机制建设的色彩,实际上对土地财政都有一些触及。再加上调控的机制化,也就是说房价涨到什么样的程度,或者房地产市场热到什么样的程度,政府就开始启动什么样的机制去应对。所以应该说,这一轮调控起到了很重要的作用。

  宏观经济稳中向好的背景为楼市调控创造了一个好的条件,再加上中国对经济增长制定的目标有所放缓,这些都为楼市调控创造了条件。调控的政策总体上不是特别的猛烈,不是全国“一刀切”的办法,内部总体上是逐渐加码,范围逐渐扩大,这也有一定的副作用,导致三四线城市突然涨起来。应该说,调控方面取得了较好的效果,我认为这几乎是这些年来中央政府和地方政府合力进行调控效果最好的一次。这也证明,如果我们要真的采取切实的调控措施,并且加快相关制度的改革,房地产市场是能够回到稳定的或者是健康发展的水平的。

  因为调控取得了效果,房价处在一个稳定的状态,没有大幅度下滑。购房者的预期没有改变,还是比较乐观的,一二线城市买不到,他就到三四线城市去买,所以三四线城市的需求有比较大的上升。还有棚改货币化对三四线城市的房价上涨也起到了一定的作用。

  房地产开发企业对楼市的预期没有改变,再加上在2016年的房地产销售比较好,资金充足,再加上房企的生存逻辑,只有做大规模才能不被吃掉,才能够脱颖而出,所以它们在今年上半年大幅度地拿地跑量,这是房地产市场稳中有升的非常重要的原因。

  尽管今年的沙龙365登入监管相对来说比较严格,而且非规范的资金流入沙龙365登入部门明显减少,但是沙龙365登入机构对市场预期没有改变,也是比较乐观的,所以它也支持住房需求。因此,虽然流向房地产市场的表外业务、资管项目、理财项目减少了,但是贷款在增加。总体来说,至少在前三个季度沙龙365登入机构对房地产的整个信贷规模还是相当大的,这也是一个重要的原因。

  中央一再强调要化解化解经济发展中的风险,三大风险之一就是房地产风险。房地产市场的风险,从住房市场上来看,主要有两个指标,我们特别强调的就是房地产的泡沫情况。从全国的情况来看,关于房价收入比,我们大致推算,280多个地级以上的城市,2017年的房价收入比是1:1.75,不是太高,也不低,是平均水平。大概有36个城市,主要是在一二线超过1:10,已经很高了,应该说是有泡沫。但是总体上,2017年和2016年相比,由于收入跑赢了房价,所以房地产风险应该说是有所下降的。

  我们发现,房地产开发企业实际上面临着资金链断裂和信贷违约的潜在风险,特别是一些比较大的企业,负债率已经超过了警戒线。再加上信贷波动较大,再加上到2018年债务的兑付期,所以会有一些潜在的风险。我们也发现,沙龙365登入机构风险依然存在,但是总体上来看有所好转。

  居民部门加杠杆是值得警惕的,近年来虽然其他杠杆率有所下降,居民的杠杆率在上升,甚至接近或者达到国际上警戒的水平。贷款和房地产资产价格比,是个重要的指标,也是上升比较快的。我们发现,政府的资产负债也过于依赖于房地产,无论是土地出让金还是政府税收。而政府负债的抵押物又是土地,土地的价格也是有可能会变化的,一旦土地的价格发生了变化,或者房地产价格发生了变化,资产负债表会进一步的恶化,这又是一个潜在的风险。

  从整个宏观经济来看,房地产行业比例过高,也导致宏观经济孕育一定的风险,所以中央把房地产风险作为宏观经济风险的一个重要的组成部分。整体来说,中国房地产市场有一定的风险,但是还处在一个可控的范围内。但是对于个别的城市、个别的区域来说,形势还是比较严峻的。因此,提前着手加以解决,是非常有必要的。

  中国之所以出现那些风险,第一是住房相关基础性的制度没有改变,这是风险继续加剧的一个重要的根源。房地产风险,概括起来,就是要么泡沫进一步扩大,要么预期改变,泡沫破裂。房地产这样的风险为什么会造成?就是住房相关的基础制度没有改变导致的。由于相关的制度没有改变,所以地方政府的作为是决定住房调控是否有效,房地产风险泡沫是否扩大的关键。特别需要强调的是,从短期来看,泡沫进一步扩大的风险还是比较大的。非常重要的原因就是地方政府实际上在这个过程中是两个角色,一方面它是监管者,承担着维持当地房地产市场稳定健康发展的责任;另外一方面,它又是市场的参与者,是土地供应的主体。另外,如果房地产市场形势好的话,它也能够获得更多的税收。因此,从它自己的利益出发来说,在执行调控问题上,它的坚决性是值得考虑的。

  从目前的情况看,已经有一些苗头,现在马上要到1月份,各地要换届了,马上到年底,要有增长和财政的绩效考核。所以,一些地方政府就开始着急了。如果其作为有所改变,放松了调控,甚至采取一些其他的办法,房地产市场调控就有可能失效,价格还有可能进一步上升。再加上其他的条件,泡沫有可能进一步扩大。

  土地和沙龙365登入市场的问题是住房市场两个最大的风险源,房地产市场住房的问题实际上和土地的问题是完全联系在一起的。而由于目前的一些基础制度上的原因,土地价格难以降下来,甚至还有进一步扩大上涨的可能性。沙龙365登入是从需求的源头出发,也是从供给的源头出发。如果控制不好,如果没有严格的措施,如果措施跟不上,也是导致风险进一步扩大,泡沫进一步扩大的一个重要的风险源。

  住房本身制度的不合理,导致积聚了市场的风险。比如,从住房的供求来看,住房供给的主体单一、渠道单一,就形成了开发商的垄断,所以就有可能价格定得很高。从供需的空间结构上来看,城市内部,城市群之间,不同的城市之间,需求是存在错配的,这也导致了局部区域房地产过热、出现更多泡沫的情况。租售结构的失衡以及租售内部不同类型住房结构的失衡,住房保障,尤其是政府支持的完全保障的部分,比如廉租房没有问题,但是安居房,政府保障的不足,住房的过度市场化,也是导致住房问题,加剧房地产泡沫,加剧房地产市场风险的一个原因。

  调控政策和机制不完善的副作用也不利于房地产风险的化解。我们发现,比如这次我们总体调控是很严格的,但是就发现部分的一二线城市房地产降温不是真正的降温,存在着假象。在降温的同时,供给实际上存在着潜在的特别大的紧张,个别市场上还出现了一些扭曲的现象,部分的三四线城市也出现了过热,这些实际上不但不利于化解风险,可能还增加了一些市场风险。当然这只是个别现象,只是个别城市,一二线城市的个别城市,三四线城市的个别城市出现这个问题,但是这些问题是值得关注的,对风险的扩大是会起到推波助澜的作用的。

  总体上来看,2018年房地产市场进入一个盘整期,是比较稳固的调整期。在价格方面,住房价格的增幅应该是保持平稳下降的,个别城市是有可能房价绝对下降的。销售量来看,要比2017年会有较为明显的回落,因为今年又会创造一个类似最高水平。考虑到过去连续三年,一二线、三四线城市的销售量这么大,2018年的销售有可能会下降,库存也有可能会收窄。但是潜在的库存,也有可能会增加。2018年的投资要比2017年降低一些,但是也不会降得特别低。

  从空间上来看,我们发现,既然一线城市是2015年上涨,二线城市是2016年,三线城市是2017年,是不是2018年又有一个轮回?比如三四线城市明年较为明显地在下行中分化,一二线城市,至少是个别城市可能有回暖的迹象。还有经济经济向好的基本面没有变,调控就不会有明显的改变。基于房地产周期的判断,基于改革红利的判断,一系列供给侧的改革,可能会对消费有所促进。

  我们对楼市未来总体的判断是平稳的,但是也存在着不确定的风险。从三个层面来看:一是市场会反弹,价格会上升,这是个别城市;二是预期逆转,价格会下跌,这是一个小概率事件,但是我们必须高度关注。因为从目前的形势来看,市场预期对房地产的影响是越来越大;三是投资的空间转移也是有存在的可能性的。

  我们希望把2018年作为房地产基础性制度和长效机制的建设年。同时,确保房地产市场稳定的调控和促进房地产长期稳定发展的长效机制建设,两者同时进行,相互配合。就是说,不仅调控,而且要机制化、制度化,这就是制度建设的一个部分。同时,这个机制和制度建设的推出,也为调控提供了一个支撑。所以,这是一个总的原则,就是把两者结合在一起。

  我们在调控的时候必须把握好力度,既不能过猛,也不能过轻,既不能过急也不能过慢。第一是把握房地产平稳发展与宏观经济沙龙365登入稳定发展的平衡;第二是把握房地产调控与稳市场、防风险的平衡。

  要有三个目标转换:一是从过去的以售卖为主的住房体系转向以租赁为主的住房体系,并且把租赁作为下一阶段的一个重点;二是从以商品房为主的住房体系转向商品保障定型的一个住房体系,并且把保障房,尤其是不完全保障,或者是支持那些普通居民、“夹心层“的居民住房作为一个重点;三是从原来以老市民为主体的住房体系,转向以新老市民并重,而且把重点放在新市民的住房问题的解决上。无论是长期来看还是就明年的工作来看,都应该按照这三个目标的转化来进行。

  在调控过程当中要坚持四个基准:一是虽然要建立租售并举的住房体系,但是必须明确,重点还是要建立长效机制,建立一个投资投机、保障消费的长效机制;二是要坚持有区别的调控政策,既因城施策又分类施策;三是虽然要加大政府的支持力度,就是解决普通居民的住房问题,但是一定要发挥市场的决定作用;四是要坚持一个基准,就是让健康的家庭和个人,主要通过自身的努力实现住有所居。不是把居民完全推向市场,也不是要政府完全包下来。

  最重要的五个重点:一是坚持调控不动摇,完善调控机制。因城施策的机制要完善的话需要有层层联动,因为房地产市场是相互联系的;二是完善分类调控,原来只是分层调控,不同档次的房地产市场应该是分类的;三是完善调控,特别重要的是,确保让地方政府做到不折不扣地执行这样的政策,一定要完善问责机制;四是现在城市群的特征特别明显,我们要进行房地产调控的时候,建立城市群联合调控的机制。建议在城市群里建立中心城市为主负责的机制;五是要加快建立多种供给主题和多种供应形式的租售并举的制度。哪些主体?法人、企业、社会机构、个人、集体组织,不再完全是开发商了,都可以参与房地产住房的建设、开发、经营,要降低它的门槛,形成多种供应的主体,房地产开发企业、集体单位、个人、社会法人,都可以参与的局面。

  完善住房的沙龙365登入市场和监管的机制,要扩大审慎监管实施的范围。特别强调的一点是,一定要继续坚持住房沙龙365登入差别化的措施要保护和支持首套,不能抑制,要恢复首套房的基准利率的标准。在土地改革制度方面,实际上和房地产供给的制度是直接结合在一起的。既然住房的供给是多样化的,必须是土地供应也应该是多样化的。现在的土地主要是政府在供应,是不是可以政府、事业单位、企业、企业组织,不同的使用者主体,甚至是不同的所有者主体都来供应土地?这样就可以打破住房供应垄断的局面。在住房的整个供应结构上,如果住房的存销比超过一定的水平,要加快住房的供应。同时,在住房的结构上,各地要支持建立占整个住房建设用地占25%-40%的标准。在这样一个标准下,保障房和普通商品房住房用地的比例占70%,真正的高端商品房的大致比例是30%。

  加快财税体制改革,建立长效机制。租售同权或者租售并举很重要,但是根本的还是财税体制方面的问题。在税收方面,我们呼吁2018年应该将房地产税纳入立法的议程,并且明确房地产征收的时间表,给市场提供一个前期预期的消化。为了促进租房市场,是不是可以实行住房租金抵扣个人所得税的政策?我们建议将交易环节的契税征收,以及个人所得税的一些征收的税率的调整权限下放到地方,这样可以让政府因城施策,根据市场的情况对税率进行调整。

  作者为中国社科院沙龙365登入战略研究院院长助理、城市与竞争力研究中心主任,本文根据作者12月5日在《中国住房发展报告(2017-2018)》发布会上的演讲整理而成。

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责任编辑:张帆 | 版面编辑:邱楠添
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