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十二
20
2017

侯安扬:房地产税将如何改变我们的支出

文 | 侯安扬
 
今天一则官方新闻炸开了锅。这则新闻题目是《财政部长:推进房地产税立法和实施,对个人住房按评估值征收》。
 
联想到近期要开中央经济工作会议,加上中国要建立“房住不炒”、“长效机制”的大方向,基本可以说是要变天了。
 
房地产税,终于要来了。
 
房产税牵扯的方方面面太多了,像立法层面如何实施、是不是新老划断、有没有完善的房屋登记系统等……
 
不管是哪一点,都是很难突破的,所以很多人认为中国长期开征不了房地产税。
 
但是,如果我们站在政府的立场去看会发现,不开还真不行。由于这些年经济发展各地区高度不平衡,全国三十几个省和直辖市,只有东部六省是财政盈余的,其他都是赤字,靠中央转移支付。地方政府靠土地出让来支撑地方财政收入的比重,这些年一直在50%左右。
 
如果再看历年政府的卖地收入,卖地相当于一次性收入,这样会导致每一任的政府拼命卖地,留下烂摊子给后人,前人砍树,后人喝西北风。
 
从各国情况来看,欧美国家其实也差不多,地方政府的收入需要房地产税来支撑。这时候,我们国家想开征房地产税,“与国际接轨”可以很好交代的过去。
 
另外一件利器“中国特色”也是经常使用的,比如70年的土地使用权,就是中国特色。只是我们要明白,这个国家什么时候要用“与国际接轨”、什么时候要有“中国特色”,取决于政策制定者。而政策制定者的出发点,目前来说就是财政没钱。
 
总而言之,房地产税开征就是一件极大概率的事情。
 
那么问题来了,作为普通的吃瓜群众,房地产税开征会如何影响我们呢?
 
其实影响非常深远,今天就挑一点来说:房地产税开征如何影响我们的支出。
 
我们知道,在现有的情况下,不管你用贷款还是用自有资金买房,在买房时,就是一次性支付。
 
比如在深圳,现在很普通的住房都要1000万。那就是你一次性的支付1000万,其中可能有300万是你自己的首付,700万是银行借你的,然后你每个月还。
 
同样的房子,收了房产税之后,会如何?
 
如果按照0.5%的税率来说,1000万的评估价,一年就要付5万块。然后在房子的使用期间(按70年来算),你得每年支付这笔钱:评估价*0.5%。
 
整个支出用下面表格概括:
这个支出结构一下子就变了。
 
但是问题马上就来了。如果这套1000万的房子我每年都额外付出一笔房地产税了,那我现在就不愿意付1000万了啊,可能我只愿意付个少一点的数,这个新的房价(表格里的问号)是多少呢?
 
这里学过沙龙365登入基本理论知识的同学,就知道怎么去算这笔帐了。
 
得分两种情况。
 
第一种,假设这房子现在1000万,以后价格不变,那每年就只交5万块。按照3%的贴现率去算的话,这个支出相当于这样:
我们把现值总和加起来,就得到了这个数:
如果买房还是最初的1000万,那么新的房价扣除了未来支付的145.62万的话,就是854.38万。
 
这个算法,是基于“房子到期后,一文不值”的假设。假设政府在房子70年大限后直接要回房子,那现实偏于这个假设。
  
如果按照美国的情况,就是房子价格是长期跟通胀一致的,那么就不是这样子。
 
这样呢,房子的未来长期价格,就会每年跟着通胀走。这里,一定要注意是长期价格,因为房子总会有涨有跌的时候,但是时间拉长了就是如此。
 
那么,我们就得到这个大体的算法。这里房子总价相当于每年涨3%,跟得上通胀水平。
因为财政部长说了,房地产税要按评估价来,所以如果房子涨了,那么房价也会跟着水涨船高,一点一点涨。
 
但是这样的话,帖先后的房子现值,反而就是相当于每年交5万了。
 
我们把现值总和加起来,就得到了这个数:
如果买房还是最初的1000万,那么新的房价扣除了未来支付的350万的话,就是650万。
 
这个算法,是基于“房子能跟得上通胀”的假设。假设政府在房子70年大限后房子还是你的,那房子应该就能像美国那样,能打赢通胀。
 
这里,为什么要用3%的贴现率呢,就是因为这个是被长期通胀影响到的。事实上中国过去的整体通胀就是这个数。
 
现实情况更接近两者的混合,因为土地是永久的,能保值的,但是土地上面的建筑物是需要折旧的。严格算法,应该把这两个部分的价格分开算。
 
最后总结一下:如果开征了房地产税,对消费者来说,前期支付变少了,后面支付变多了。
 
这个“变少的”程度取决于很多变量,但是大体会在65%-85%中间。也就是说,现在卖1000万的房子,在新的交易模式下,可能只需要650万-850万。
 
 
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  4. matec侯安扬:房地产税将如何改变我们的支出 2017-12-20 直接移民吧
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  6. baiyangerma侯安扬:房地产税将如何改变我们的支出 2017-12-20 只是我们要明白,这个国家什么时候要用“与国际接轨”、什么时候要有“中国特色”,取决于政策制定者。而政策制定者的出发点,目前来说就是财政没钱。(摘)
  7. 杜蔚侯安扬:房地产税将如何改变我们的支出 2017-12-20 这个算法和财务管理里的现值算法差不多。以后买房除了要会算利息外,还需要会现值计算吗
  8. 李振华7488侯安扬:房地产税将如何改变我们的支出 2017-12-20 评估价从哪里得来?
  9. gg侯安扬:房地产税将如何改变我们的支出 2017-12-20 感觉算法有问题
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